物权法审判实务研究

    主讲人：辛正郁  最高院民一庭审判长

    第一部分  物权法审判实务中的问题研究

    一、物权优先效力的问题。

    同一物上同时存在物权与债权时，优先保护物权；同一物上同时存在多个物权的，成立在先的物权优先得到保护。

    1、尽管物权法并未规定物权优先效力，但我们实践中仍将其作为一个裁判理念，作为处理权力冲突案件中的一个排序的依据。

    2、法律规定了特殊情况下的债权优先，比如破产案件中的职工工资、承租人的优先购买权。

    二、物权法第九条规定的除外情形。

    第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

    这里“法律另有规定除外”是指：1、物权法28至30条导致的物权变动。2、婚姻家庭案件中，婚姻法关于夫妻共同财产所做的特别规定。比如共同财产房屋登记在夫或妻一人名下，不以登记为准，仍属共同财产；被继承人死亡后，其遗产为继承人共同所有，不以登记在被继承人名下为准。3、国有土地使用权登记，但所有权不是登记权利人所有。4、土地使用权、地上附着物一并抵押的情况。5、地役权也无需登记，如土地承包经营权。

    三、抵押物的范围问题。

    1、物权法有两条对抵押物的范围作了规定：　

    第一百八十条　债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

    （一）建筑物和其他土地附着物；

    （二）建设用地使用权；

    （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

    （四）生产设备、原材料、半成品、产品；

    （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

    （六）交通运输工具；

    （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

    抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

    第一百八十四条　下列财产不得抵押：

    （一）土地所有权；

    （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

    （三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

    （四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

    （五）依法被查封、扣押、监管的财产；

    （六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

     2、土地承包经营权、宅基地使有权具有准所有权的性质，但其本质是土地使用权。需理解180条第一款第七项、184条第二项的规定，不得抵押。但通过叫桩等方式取得的土地承包经营权可以。

     3、草地、林地是否可以抵押？

     物权法中未明文规定，但应理解184条第二项中的“等”包括草地、林地。

     四、农村房屋及宅基地是无需登记的财产还是必须通过登记来移转权属的财产？

     例：1、甲、乙系夫妻关系，育有女儿丙，丙考上大学后，户口转为城镇户口，不属农村集体经济组织成员。甲、乙去世后，留有一处村中的房屋，那么，房屋的所有权人是集体还是丙？

     2、国家不允许城镇居民到农村购买房屋，那么赠予是否允许？

     五、善意取得

     1、适用的场合。1）、善意。2）、合理的价格。3）、按照法律应当登记的已经登记，不需登记的已经交付。

     如何理解无处分权？

     例：夫妻共同财产的处分：1）、登记在双方名下，双方处分，属有处分权，正常交易。2）、登记在双方名下，一方处分，是无权处分，但不属于物权法106所讲的无权处分。因善意应当基于对登记有合理信赖。3）、登记在一方名下，另一方处分，同第2点。4）、登记在一方名下，该方处分，适用于善意取得。

     不动产善意取得人应当对登记有合理信赖，动产善意取得人应当对处分人对物的合理占有有合理信赖。

     物权法中关于无权处分的规定包含于合同法中的无权处分，但不完全相同。

绝大多数使用不得字样的强制性规范，均属管理性规定，而非效力性规范。

     2、对于准不动产的登记或交付的理解。

     物权法第23-27条。

     23条所讲的交付仅为现实交付，25条是先行占有的情况、26条规定的是指示交付的情况、27条是占有改定。后三条属观念交付。

现实交付与观念交付在发生物权变动的问题上没有差别。

    24条机动车、船舶、航空器的物权变动，登记是对抗要件，而非所有权变动要件。23条所指的情况是已经交付了但未登记的情况。

    六、建筑物区分所有权。

    1、住改商的问题。

    第七十七条　业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以 及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

    1）、经营性用房如何理解？

    2）、有利害关系的业主如何理解？解释第十一条，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。

    3）、该条文的义务主体是谁？是否仅指业主，承租人是否受该条文约束。

    4）、承租人是否是有利害关系的业主。

    5）、有利害关系的业主是全部同意还是大多数同意即可？需全部同意，因物权法规定的是有利害关系的业主同意，而非多数有利害关系的业主同意。所以《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定， 将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

    6）有利害关系的业主如不表态，能否推定同意？推定需法律有明确规定的情况下方可，如继承法中关于放弃继承的规定、施工合同中关于无正当理由拒不答复的规定。法律无明确规定，仅当事人在征求意见表中表述如不答复视为同意，即使业主未答复，也不可。

推定应向着有利于立法目的方向进行推定。物权法第77条的立法目的是不提倡住改商。

    2、整体出租。

    第二部分  答疑

    一、房管法第38条是效力性强制性规定还是管理性强制性规定。

房管法第三十八条的内容：

    以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

    （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

    （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

    转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

    区分效力性还是管理性，要看第一、立法目的是为规制合同效力还是为规制当事人的行为；二、保护的法益的性质是什么，如属国家利益、公序良俗，则属效力性规定。

    38条是对物权变动所作的强制性规定，而不是对合同效力的强制性规定，该条款属管理性规定，与合同效力无关。如果作为效力性规定，一方面不能很好的实现原来的立法目的，另一方面会成为当事人以自己的不当行为获取更大利益的理由（实际上，转让方以此提出抗辩时，多是有更好的受让方，其可获得更大的利益，但转让方仍不会按相关的规定执行）。

    二、查封、执行的司法解释第17条规定：被执行人将其房屋转让给第三人，第三人已支付了全部价款，房产已实际交付，第三人已实际占有，但未办理登记，且第三人在交易中无过错的情况下，该房屋不能被查封、扣押。该规定与物权法第9条之规定是否冲突？

不冲突。登记是一种拟制的法律事实，占有是一种天然的法律事实。第9条规定是未经登记，不发生物权效力，不影响买卖合同效力，未变更登记不发生物权效力，则应继续履行。第17条并不违反物权法。

    登记不是赋予物权，而是确认物权。

    三、物权法第28条规定基于法院的生效法律文书导致物权发生变动的，所基于的法律文书的类型包括什么？

    1、调解书是否可以？

    台湾地区民法规定不可，大陆不可直接采用台湾的做法。因为台湾地区民法典明文规定只有判决书。而我国物权法规定的是生效法律文书。

    2、哪些文书具有物权变动法律效力。

    1）、给付判决不具有，给付判决赋予当事人的是一种债务，要求其履行；

    2）、确权判决也不具有物权变动效力。确权判决只是确认权利人对物的权利，权利人对物的权利自合法取得时即享有（比如购买）。

    3）、共同物的分割，此类判决改变或消灭了原来的物权关系，确立了新的物权关系，只有这类判决才产生物权变动效力。

    三、土地承包经营权、宅基地使用权。

    1、权利人不是某个个体，而是以户为单位。

    2、户的成员必然是家庭成员，但家庭成员不一定是户的成员。比如，某一家庭，孩子考学毕业后在外工作，户口转为城镇户口，则孩子不是户的成员。

    3、户的成员是流动的，成员随着正常的生老病死发生变化，但就权利主体而言，仍是该户，并未发生变化。

    四、善意取得，立法目的在于对于交易安全的保护。

    房屋是法律规定应当登记的不动产，适用善意取得时应当要求登记要件。但是农村房屋登记制度并不建全，是因登记机构的原因不予登记，而非当事人能办理而不办理，故农村房屋买卖应发除外。