房屋租赁司法解释的理解与适用

主讲人：关丽 最高院民一庭法官

一、司法解释起草的背景情况

二、司法解释的适用范围

条款：第一条　本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释

1、城镇房屋的判断标准。

本解释以规划区的范围作为判断房屋性质的依据，同时第二款将适用范围放宽。

2、把握依照国家福利政策承租房屋的性质。依国家福利政策承租的房屋不适用司法解释。

3、军产房问题。

房屋分商住房及居住用房，依福利政策的房屋属居住用房，不适用于司法解释。司法解释适用范围仅限于商住房。

三、房屋租赁合同的效力

一）、法律及司法解释认定合同效力的原则

1、合同无效的认定。自1981年经济合同法发展至今，可以看出立法在逐渐缩小无效合同的范围。

区分公法规范中的强制性规定是管理性还是效力性，要看违反该规定是否根本违反了该法的立法宗旨和立法目的。

二）、房屋租赁合同的效力

1、房屋租赁合同效力的认定原则：尽量维护合同的效力。

解释只认定三种情况下无效：违法建筑物租赁合同无效；未经出租人同意的转租合同无效;超过租赁期限范围的部分无效。

2、违法建筑物租赁合同无效

1）、违法建筑物的认定标准。

第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 

第三条　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

2）新建房屋、改建房屋时违法建筑的认定。

如果私自加盖楼层，观点是不能仅将加盖的部分认定为违法建筑，而是应当将整栋房屋都认定为违法建筑。

3）与城市规划法颁布前的衔接。

建设工程规划许可证是城市规划法颁布之后才有的要求，如果房屋在该法颁之前建成，则只需看房屋建设前是否取得了主管部门的许可。

4）补办手续需注意的问题。

在一审的法庭辩论终结前，与证据规则不同。证据规则规定证据应当在举证期限内提交。

房屋所有权证本身即表明是合法建筑，如果有房屋所有权证，则无需审查是否合法建筑。

3、房屋预租合同的效力。

参照解释第二条之规定，看双方签订合同时，建筑物是否取得了建筑规划许可证。

双方虽然签订合同和交付租金在前，但合同租赁期间应自实际交付时起算。

4、合同无效的处理。

第五条　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

该规定是合同被认定无效后，财产返还的方式，是一种折价补偿的标准。无效情况下，应当返还房屋占有使用费，返还标准应当按实际享受的利益计算，故房屋占有使用费按合同约定的租金为标准处理，这不是等于无效合同最终处理上按有效合同处理。

也可采纳其他标准，但需有合理理由，即能够查明承租人实际占有使用利益是多少。如有，也可以适用。所以解释中规定的是法院“一般”予以支持。

四、房屋租赁合同的解除

需要注意的问题：

1、该条与以前意见的协调

第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定的必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。

2、解除权行使程序

第八条，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。

五、装饰装修物的处理

1、装饰装修物的范围及分类

1）、范围：改建工程、普通装饰装修工程的装饰装修物和增设的他物。

2）、分类：未形成附合的装饰装修物、附合的装饰装修物。是否形成附合有两个判断标准，一是从物理形式上判断，看是否与房屋密切不可分离；二是从价值上判断，装饰物使用后，已丧失其价值，如油漆使用后即不再具有价值。

2、合同无效时装饰装修物的处理。

未形成附合，取回或折价均可；形成附合的，要看出租人是否虽该装饰装修获取利益，如出租获得利益，则折价补偿，如出租人未获取利益，则将承租人的该损失归入合同无效的损失，由双方按过错比例承担。 

解释是出租人是否同意利用为判断是否获得利益的判断标准。第九条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

如案件处理完毕后，发现出租人利用了原承租人的装饰装修，赋予承租人诉权，对原案件申请再审。

解释中的现值损失，是指现存价值。

合同履行期间届满时，装饰装修物的处理。

3、出租人不当得利情形下装饰装修物的处理

出租人未构成不当得利情形下装饰装修物的处理

4、合同履行期间届满时装饰装修物的处理。

出租人无需补偿，理由是：一、装修时承租人是按其自身的使用目的进行的，且其装修时已经考虑了使用期限以及可能因此受到的损失。二、承租人所进行的装修，可能对出租人毫无价值。三、如果要求出租人补偿，可能助长承租人的恶意装修问题。

解释第十二条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

5、合同解除时装饰装修物的处理。

1）、解释第十一条　承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： 

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； 

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； 

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； 

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

上款规定中最后的“另有规定”是指房屋被征用或折迁，双方对租赁合同的解除均无过错的情况，这种情况下，国家会有相应的补偿，针对装饰装修的补偿应给付承租人。

2）、残值损失的计算方法。

举例说明：如装饰装修造价60万元，租期五年，每年摊销12万，合同履行三年后解除，则摊销造价费用为36万元，未摊销费用为60-36=24（万元）。如果装饰装修现值为20万元，残值损失应当确定为20万元；如装饰装修现值为30万元，残值损失应当确定为24万元。确定残值损失采有就低原则。

转租合同的处理

1、转租合同的效力认定。

2、处分权能是指在事实上处置物、决定物的命运或在法律上处置所有权的权能。在无权处分行为中，行为人是在没有处分权的情况下，以自己的名义实施的处分行为，即行为人没有处分权或者其处分权受到限制。无论是处分他人的财产所有权，还是非法出租和转租以及在他人财产之上擅自设定质押等，都是在没有获得授权且又无权处分的情况下对他人财产所作的一种处置，所以都可以认为是一种法律上的处分。 

七、承租人优先购买权的保护

1、承租人优先购买权的性质。

2、损害赔偿请求权。

解释第二十一条  出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

该条赋予了承租人赔偿请求权。但并不否认承租人其他方面的可能的权利。

3、优先购买权的实现。

考虑因素：一是存在有效且在履行期内的租赁合同；二是同等条件；三是承租人应当具有履约能力，四是优先购买权应当在合理期限内主张。 

判决主文：1、双方形成房屋买卖合同；2、买受人交付购房款；3、出卖人协助办理过户。

如买受人不履约，出卖人（即出租人享有合同解除权）

4、承租人优先购买权保护的例外情形。

第二十四条　具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： 

（一）房屋共有人行使优先购买权的； 

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； 

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； 

（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。