当前民事审判工作中的热点难点问题

   主讲人：杜万华，最高院审委会专职委员、民一庭庭长

    一、物权纠纷问题

   （一）、房地产纠纷。

    1、国有土地出让和转让中的有关问题。

    国有土地实行两种制度，一是以出让方式交由用地人使用，用地人需支付对价；二是划拨方式，国家土地管理部门将土地无偿交给用地人使用。如通过出让方式，通常要签订土地使用权出让合同。在合同履行过程中实际支付对价，取得土地使用权以后，权利人有权通过转让的方式将使用权转让给第三人。转让过程中的问题：

    土地使用权人已签订了合同，但尚未取得完整的土地使用权，这种情况下，能否以转让方式将使用权转让给第三方？有批准权的人民政府同意转让即有效：

    一是签订土地使用权出让合同，就视为政府同意转让；

    二是国家已经同意批地，有批准计划，只是还未正式签订合同；

    三是投资未达到25%的转让也属有效，因为该项规定不是效力性规定，合同有效，未达到25%只是不能发生物权变动的根据。只要合同双方是平等自愿，不违反法律强制性规定就是有效合同。如果之后达到25%，即可交付，办理相应手续。如果达不到，则可按照违约处理。并且，如果总计1500亩，有1000亩达成条件，也可先行交付1000亩，余者待达到条件时交付，不能交付，则承担违约责任。

    四是国有划拨地的转让问题。作为效力待定的合同判断。

    2、房地产调控的问题。

    1）、按揭贷款，签订合同时可以贷款，后来国家房贷政策发生变化，买受人要求解除购房合同，应予支持。

    2）、限购令，签订合同后，因国家限购政策变化，买爱人无法办理相关产权登记的，买受人要求解除合同，并要求返还已支付的购房款或定金的，应予支持。

    单方解除权，出卖方不得解除。

    二）违法建筑的处理问题。

    1、如果当事人向法院起诉要求确权或分割违法建筑，该类案例不应受理，已经受理的，应当驳回起诉。当行政机关处理后，其违法因素消除，成为合法建筑，法院可以受理。

    理由是：违法建筑的情况非常复杂，在行政机关未做出处分或结论之前，法院不宜受理。比如，有的违法建筑违反法律或行政法规的规定，需拆除，确权或分割无意义；有的违法建筑不违背整体规划，可能有关行政单位处理后可以使其合法化，等等。

    2、违法建筑被出租，承租人不交纳租金，出租人起诉索要租金的，应予受理。

    租赁司法解释有处理，合同无效，但承租人不能白住，应当参加租赁情况支付费用。无效后，承租人不能再居住。

    3、违法建筑发生侵权行为，比如门窗被拆走，建筑被破坏等，管理人要求恢复原状，应予受理。因为违法建筑最终违法因素的处理和消除是行政机关的权限，其他个人不具有该权利，无权损坏，故损坏者应当承担侵权责任。

    三）、被拆迁人安置补偿权利的保护问题。

    被拆迁人的权利是一种物权，是完整的物权。

    被拆迁人的拆迁安置补偿权是其被拆迁物权的转化。

    二、民间借贷问题

    1、刑事犯罪与民间借贷的关系。

    民间借贷是个人与个人之间，个人与其他组织之间发生的借贷关系，应予保护。

    企业与企业之间的借贷关系无效，没有法律上的依据，应当按有效处理。新起草的司法解释也按有效处理。

    2、民间借贷怎样认识借条和欠条。

    认定借贷关系的发生，关键在于出借人是否已将款项交付给借款人。

    借条是借款人出具的借据。欠条应当是借款人在借款到期后，未能履行还款义务而出具的。但实践上，很多欠条实际上具有借条的性质。另外，欠条也可能是因其他法律关系中未履行义务而出具，比如欠付货款。还需注意，有的欠条可能是违法关系基础上所产生的，比如赌债、毒债、情债。

    我们在审理案件时，有种做法，就是把借条、欠条作为证据之王，只要有借条或欠条，就支持诉讼请求。这种做法有待商榷。民间借贷案件的处理，在最高院民事审判工作会议记要中有具体要求。民间借贷的司法解释中也有规定。

    因违法关系所产生的欠条或借条，必须慎重审查。